Point de vue - L'assurance d'un bien en viager

La vente d'un bien en viager, avec réserve de jouissance par le vendeur, est un démembrement temporaire du droit de propriété qui se trouve être divisé en nu propriété et en usufruit. L'assurance à souscrire doit refléter la commune intention des parties. Dans la pratique, c'est généralement une personne âgée qui souhaite, tout en conservant jusqu'à la fin de sa vie la jouissance de la résidence dont elle est propriétaire, de disposer d'un apport financier qui lui est nécessaire. L'acquéreur qui ne sera propriétaire que de la nu-propriété fait un pari sur la longévité de l'usufruitier. La somme qu'il verse, à la signature de l'acte de vente, est désignée par bouquet. L'intérêt, bien compris de chacune des parties, est que le bien objet du viager soit correctement assuré pendant toute la durée du viager et que l'affectation de l'indemnité à verser par l'assureur, en cas de sinistre, correspond aux intérêts respectifs des parties. Il importe de les préciser dans l'acte de vente, pour pouvoir les traduire en termes d'assurances. Sauf dispositions contraires, le nu- propriétaire devrait assurer le bien en qualité de propriétaire non-occupant. L'usufruitier est responsable des dommages subis par l'immeuble, comme le serait un locataire bien que le fondement juridique de sa responsabilité diffère de celle de ce dernier

Pour faire face à cette responsabilité, il devrait souscrire une garantie de « recours du propriétaire » égale à la valeur du bien pour se protéger contre un éventuel recours de l'assureur du nu- propriétaire. Cette solution ne garantit pas les intérêts de l'usufruitier, dans la mesure où la remise en état des locaux, après un sinistre partiel lui incombe. Par ailleurs, un litige peut naître à l'occasion d'un sinistre majeur, que le nu propriétaire pourrait avoir intérêt à qualifier de total, pour mettre fin au viager pour cause de disparition de son objet. Alors que l'usufruitier a intérêt à faire reconstruire ce qui a été détruit. La solution consiste à charger l'une des parties de la souscription d'une assurance pour compte commun prévoyant, en cas de sinistre partiel, l'attribution de l'indemnité à l'usufruitier, à charge pour lui de faire faire les travaux de réparation du sinistre. En cas de sinistre total, une partie de l'indemnité peut revenir à l'usufruitier, en compensation de la perte de son droit de jouissance. Un calcul actuariel, basé sur son espérance de vie, au jour du sinistre permettra de déterminer ses droits. Pour contrôler la pérennité de l'assurance, il est possible d'insérer dans la police un avenant de "créance hypothécaire" qui obligera l'assureur d'informer le notaire de toute résiliation ou suspension des garanties. Ce dispositif ne peut être mis en place, qu'à partir des dispositions du contrat de vente en viager.